深圳商办改租赁住房背后:写字楼空置率22.04%|写字楼空置率

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原标题:深圳商业写字楼租赁背后:2019年写字楼空置率升至22%

“商业租赁”将成为深圳租赁住房筹集的新模式。最近,深圳发布了一份文件,允许现有闲置的商业写字楼改建为出租房屋。数据显示,2019年深圳写字楼空置率达到22.04%。

《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》年1月9日(征求意见稿)(以下简称《通知》)开始征求公众意见。《通知》针对部分商业写字楼闲置的事实,深圳迫切需要通过多种渠道解决租赁住房的困境,建议将现有的商业写字楼建成租赁住房,从而有效增加深圳住房租赁市场的有效供给,实现居民居住在某个地方的目标。

深圳写字楼空置率22.04%

国家在2016年推出“租购战略”后,曾多次提出低效的商业写字楼可以改造成租赁房。就在2019年12月,住房和建设部和其他六个部委还发布了一份文件,要求制定一项政策,将未使用的商业办公楼、工业工厂和其他非住宅建筑转变为租赁住房。就深圳而言,土地稀缺,但一方面商业和写字楼的空置率仍然很高,另一方面租金需求不足,空间资源不匹配需要纠正。广东省住房政策研究中心首席研究员李鱼枷说。

据戴德良银行数据,2019年深圳写字楼空置率同比上升6.33个百分点,至22.04%,宝安中心区和前海合作区空置率分别高达40%和70%。

李鱼枷指出,高空置率下,稳定的供应仍在路上。目前,前海在未来五年仍有近400万平方米的办公空间进入市场,占全市供应量的43%。前海的三个“房东”正在吸引投资,中集和深圳国际,有800万平方米的潜在供应进入市场。

深圳市住房和建设局指出,在深圳产业升级步伐加快、互联网对传统商业的持续冲击以及对整体经济的一系列负面因素的影响下,现有商业写字楼的功能需要随着产业升级进行调整。传统工业和商业对空间的需求明显下降。一些地区的商业机构已经闲置,原经济特区以外的商业机构明显空缺。

此外,近年来,城市对M0的改造(即工业R&D住宅,类似于商业写字楼)不断推进,大量工业R&D住宅已供应市场。结合现有的总部基地和商业区规划,城市商业办公空间的供应持续增长,这可能加剧商业办公空间的闲置。

对此,深圳市委、市政府高度重视,要求根据国家试点工作的要求,结合深圳实际情况,制定已建成但空置的商业写字楼项目出租屋改造政策,以盘活空置的商业写字楼存量,培育住房租赁市场,解决某一地区的居民问题。

不要改变原有的土地用途和土地使用年限。

深圳市住房和建设局指出,“企业出租”是一种新的租赁住房筹集模式。需要相应的指导文件来指导和规范翻修活动的各个方面,以确保政策的执行。到目前为止,深圳还没有发布任何关于“出租业务”的指导性文件。要加快《通知》的制定和颁布,以落实国家、省、市的政策要求。

《通知》提出了三项重建原则:第一,政府引导和市场主导。加大对“企业出租”的支持力度,以区住房和建设部门为主体,建立联合审计认可渠道,引导企业按要求规范实施改造;我们将优化资源配置

关于重建条件,《通知》已经确定了现有商业办公楼可以从商业变为租赁的条件。具体来说,这类住房在重建前需要满足以下条件:1 .第一次房地产登记已经完成,房地产证书表明该房地产用于办公和商业目的。2 .不存在扣押登记等限制转让登记的情况;如果有其他权利,如抵押登记,必须同时获得所有其他权利持有人的同意。3 .就地块或建筑而言;如果一个地块或建筑物不能作为一个单元使用,改造部分应是一个相对独立的空间,原则上改造后的出租房屋应不少于50个单元(房间)。

装修后不提供学位,5年内不改变用途。

为了规范此类租赁住房的装修活动,保证此类租赁住房的基本生活条件,《通知》提出了商业办公楼装修的七项要求。

其中,使用限制明确,改造项目在改造后应作为出租屋使用,但未提供程度。自联合听证之日起5年内,用于重建项目的出租房屋的用途不得改变。

深圳市住房和建设委员会指出,为鼓励符合要求的现有商业办公楼改造为租赁房,《通知》规定了申请中央补助资金和实施“企业租赁”项目民用公用事业价格的激励政策。因此,《通知》要求改造后的房屋只能用于出租房屋,改造项目自联合审批之日起5年内不得改变出租房屋的用途。但是,由于原建筑周围的公共设施没有从“住房”的角度进行规划和设计,重建项目只是对现有建筑内部结构的小规模重建,不涉及周围的公共设施(特别是教育设施),《通知》明确表示,这种类型的租赁住房不提供学位。

“出租业务”与中央财政奖励和补偿相关联。

为了引导更多的主体参与改造,《通知》也设计了项目激励措施。深圳市住房和建设委员会表示,在项目激励方面,主要是将“商业租金变动”与中央政府的补贴和奖励挂钩,明确按照《通知》进行改造和使用。改造项目可以按照规定申请中央政府城市经济适用住房项目专项资金,水、电、气价格按照居民标准执行。改造后的租赁住房如纳入保障性住房制度,可按规定享受相关优惠政策。

同时,要求各区建立年检制度,加强对“以租代卖”等非法转让或变相转让以及将改造后的出租房屋用于非出租房屋等其他非法行为的监管。改建项目的房屋供应应当通过市房屋租赁交易服务平台发布。市住房建设部门应当将改造项目纳入市房屋租赁交易服务平台,对改造项目的申请、改造、验收、租赁、运营和管理的全过程实施动态监管。

责任编辑:张深